50년 만기 주담대(주택담보대출) 최저 금리 비교 나이제한
주요 시중 은행의 LTV에 맞는 대출 50년 만기 상품이 출시 한지 한 달 만에 1조 2000억 원이 넘어섰다는 뉴스기사를 다뤄 보도록 하겠습니다. 금융당국은 고금리 상황에서도 주담대가 늘어난 원인을 밝히고 있는데요. 50년 만기 주담대 상품이 DSR 40 규제 우회수단으로 활용된 점을 들고 있습니다. DSR의 어떤 측면 때문에 이런 지적이 나왔는지 분석해 보도록 하겠습니다.
LTV에 맞는 대출 만기 연장 이유
은행들이 주담대 만기를 연장하는 것은 대출자의 원리금 상환 부담을 완화하기 위해서인데요. 주담대 상품의 상환 기간이 늘어나면 차주 입장에선 매달 갚아야 할 상환금액이 줄어 가계 부담을 줄일 수 있고 월 상환액이 감소하는 만큼 총부채원리금상환비율DSR도 낮아져 전체 대출한도가 늘어나는 효과가 있습니다.
은행 입장에선 만기가 연장되면 매월 상환액이 줄어들지만 DSR 규제를 완화하지 않아도 총 대출상환액이 늘어나는 효과를 거둘 수 있는데요. 상환 기간이 긴 만큼 이자도 늘어나기 때문에 매달 고정적으로 들어오는 대출 이자 수익을 기대할 수 있습니다.
50년 만기 주담대 나이제한 반론
현재 정책 대출인 특례보금자리론의 경우 50년 만기 가입 연령을 34세 이하로 제한하고 있습니다. 그러나 신한 은행을 배제된 시중은행에는 별도의 연세 제한을 두고 있지 않습니다. 그러나 40대와 50대 중년 대출자를 중심으로 나이를 기준으로 50년 장기 대출 이용을 제한하는 것은 부적절하다는 반론도 제기되고 있습니다. 금융업계에 따르면 대출자의 평균 상환 기간은 약 7년 정도입니다. 대부분의 경우 대출은 만기 전에 상환되고 있는데, 나이와 만기를 연결해서 젊은 층만 대출을 이용할 수 있는 것은 적절하지 않다는 것입니다.
금융당국은 원리금 부담을 줄이기 위한 목적으로 초장기 주담대를 공개한 것이기에 80세 이상까지 상환하는 것이 목적은 아니었다고 언급했다.
30년과 50년 원리금 비교
위에 표를 보면 매달 내야 되는 액수가 나오는데요. 만약 3억 원을 대출을 받았다고 할 경우에 현재 30년 만기로 받을 경우 월 원리금을 약 146만 원 정도 내야 됩니다. 그런데요 이걸 50년으로 늘리니까 123만 원 정도만 내면 됩니다. 원리금이 줄어드니까 당연히 대출 액수는 늘어나게 되는 그런 구조가 됩니다. 자 그리고 만약 대출을 5억 원이라고 할 경우에 30년 만기로 하면 매달 249만 원 정도 내야 되고요. 그리고 50년으로 하니까 204만 원 정도만 내면 됩니다.
대출이 5억 원일 경우에 30년에서 50년으로 늘리니까 거의 40만 원 이상의 원리금이 줄어들게 됩니다. 이게 아까 월납입액은 30년과 50년이 확실히 차이가 있습니다.
35년 만기, 50년 만기 주담대 대출금액 시나리오
9억원짜리 아파트를 사는 연소득 6천만원 직장인을 가정해보겠습니다. 현재 은행에서 가장 많이 팔리는 35년 만기 주담대의 이자율은 4.5%, 신용대출은 4.2% 수준으로 가정해보겠습니다. 9억원의 40인 3억 6천만원까지 주택담보대출을 받은 뒤 신용대출 1천 6백만원까지 받으면 DSR40% 한도가 꽉차게 됩니다. 물론 추후 LTV 제한이 풀리게 된다면 신용대출은 하나도 받지 않고 주택담보대출만 DSR 40% 한도까지 받는 것이 가장 한도를 많이 받을 수 있는 전략입니다.
만기 30년과 50년 대출금액 비교
실제로 계산을 한번 해볼게요. 이거는 조선일보에서 하나은행 자료를 받아서 보도한 내용을 기초로 해서 정리를 드려보겠습니다. 연소득 5000만 원 을 받는 사람이 금리 현재 연 4.36 로 가정해 놓고 정리를 드리겠습니다. 이분이 만약에 30년 만기로 주택담보 대출을 받았다고 할 경우에 현재 소득과 금리를 가정하면 현재 30년 만기로는 3억 3400만 원 정도 주택담보대출이 가능합니다.
그런데요 조건을 그대로 유지하고 만기를 30년에서 50년으로 바꾸니까 대출 가능 금액이 4억 600만 원 정도로 대출이 더 추가로 가능하다는 얘기가 되겠습니다. 만기를 50년으로 길게 하니까 앞서 말한 모든 대출의 매년 원리금 상환액 액수가 줄어들게 되고 당연히 DSR 40를 유지하더라도 대출 가능 액수는 더 늘어나게 되는 구조가 됩니다.
LTV에 맞는 대출 금리
주택담보대출은 당연히 금리가 낮은 정부에서 하는 정책 상품, 그리고 시중은행 1 금융권, 다음으로 저축은행 등의 2 금융권 순서대로 금리가 높아집니다. 1 정책 주담대인 특례보금자리론은 8월 11일부터 금리가 0.25 올라서 4.5 4.8 우대금리는 변동 없이 4.15 4.45 기본금리이고 각종 우대조건에 부합하면 최저 3.25 3.55까지입니다. 2 시중은행 금리 주담대 금리는 기본정보이고 본인의 소득상황과 과거 갖고 있는 부채, 우대금리 적용여부에 따라 달라질 수 있습니다.
대출금리 기준금리 가산금리 고객별 우대금리 기준금리는 은행마다.
자주 묻는 질문
LTV에 맞는 대출 만기 연장
은행들이 주담대 만기를 연장하는 것은 대출자의 원리금 상환 부담을 완화하기 위해서인데요 궁금한 내용은 본문을 참고하시기 바랍니다.
50년 만기 주담대 나이제한
현재 정책 대출인 특례보금자리론의 경우 50년 만기 가입 연령을 34세 이하로 제한하고 있습니다 궁금한 사항은 본문을 참고하시기 바랍니다.
50년 만기 주담대
위에 표를 보면 매달 내야 되는 액수가 나오는데요 자세한 내용은 본문을 참고 해주시기 바랍니다.
댓글